不動産用語集
か
- カーポート
- 敷地内の駐車スペースのうち、屋根のあるものはガレージ（車庫）、露出（青空）のものをカーポートという。舗装の有無は関係ない。
- ガーデニング
- 庭やバルコニーで、庭造り、草花の育成を楽しむこと。立体的な配置や色彩を工夫する。
- 買い換え特約
- 住宅を買い換える場合、手持ち物件の売却前に新規物件の購入契約を締結すると、手持ち物件を売却出来ないと非常に困ることになる。
そこで、そのような事態に備えるためには、購入契約に「○月○日に○○万円以上で手持ち物件を売却できなかったときは、本契約を白紙解除できる」旨の特約を付ける必要がある。この特約を買い換え特約という。
- カーテンウォール
- 外壁などにも使う、構造上の荷重をかけない、単に間仕切りをするだけの壁のこと。
- 買い換えローン
- 住宅を買い換える時、売却と購入のタイミングを合わせるために、売却までのつなぎを援助する住宅ローンのこと。
また、持ち家を売却しても、借りていたローンの残債が売却価格を上回り、ローンを返せない「担保割れ」が生じた時に、担保割れ分を補う担保抹消ローンも含む。
- 解除条件
- 【解除条件】
将来不確定な事実が発生することによって、契約等法律行為の効果が消滅する場合の、不確定な事実をいう(民法127条2項)。
条件のひとつであるが、反対に、契約等の効果の発生が不確定な事実にかかっている場合を停止条件という(同法127条1項)。
売買契約を締結し、転勤になったらこの契約を失効させるという条項を入れるような場合、解除条件付売買契約という。
条件を付けるかどうかは当事者の自由であるが、婚姻、養子縁組、相続の承認、放棄、手形行為(手形法12条1項参照)などについては、不安定な法律関係を続けることは相当でないから条件は付けられない。
単独行為も、相手方を不安定にするから同様である(民法506条参照)。
- 買取保証
- 個人所有住宅の買換えや至急換金等、売主の事情によって不動産売却と資金調達が連動し、かつ時間的制約がある場合、不特定買主との合意による売買契約成立のみに期待することは売主にとって危険なので、売主の不安を除き危険負担を分散するため、一定媒介期間経過後に希望価格での成約に至らないときは、媒介業者が査定価格から公租公課と必要経費を減じた価格で買い取ることを約束することがある。これを買取保証という。
実務上は新規物件販売のための下取り物件処理や買取り転売の手法として用いられる。
この場合の査定価格は業者の転売危険負担を見込むので、通常の媒介の査定よりその分だけ下回る。
- 開発協議
- 開発行為を行う事業主体が都計法等の法令と開発指導要綱の趣旨に従い、所轄地方自治体行政当局の許認可を取得し、利害関係者の同意を取り付けるための事前協議、届出、報告、連絡、調整をいう。
協議事項は事業区域内と外周接続部分の公共施設（道路、水路、下水道、公園緑地、広場等）であるが、開発面積が20ヘクタール以上では義務教育施設管理者、水道供給事業者と、さらに40ヘクタール以上では、電気・ガス供給事業者、ＪＲ・私鉄等交通事業者とも協議する必要がある。
開発指導要綱では各種の公益利便私設、日照、電波障害、消防、清掃、街路灯、駐車場等の一般事項と、工事施工に対する近隣住民の同意、災害補償、完成宅地住宅の優先販売等の付帯事項がある。
- 解約
- 事者の一方の意思表示により、賃貸借、雇用、委任、組合などの継続的契約関係を消滅させることをいう。
契約の解除の場合、その効力が過去に遡るのに対して、解約は将来に向かってのみ消滅の効力が生ずるとされているが、民法上は解約と解除が混同して使用されており、明確な規定はない(民法541条、620条、625条3項等)。
結局、売買、贈与契約等の非継続的契約関係の解約または解除はその効力が過去に遡るのに対して、賃貸借、雇用、委任、組合などの継続的契約に関する解約または解除は将来に向かってのみ消滅の効力が生ずるということであろう。
- 買戻しの特約
- 不動産の売買契約と同時に、一定期間経過後売主が代金と契約の費用を返還して不動産を取り戻す事ができることを内容とする契約解除の特約をいう。
特別の合意のない限り、買戻期間中の不動産の果実と代金の利息は相殺したものとみなされる。
買戻しの期間は10年を超えることができず、10年を超える期間を定めたときは、その期間は10年とされ、その期間の更新は認められない。
また、期間の定めをしなかったときはその期間は5年間とされる。
買戻しの特約の登記は、買主の権利取得の登記に附記して登記することとされており、この登記をしておけば第三者に対抗できる。
買戻しの特約は担保の一方法であるが、この目的で利用されることは少ない。
住宅・都市整備公団等公的事業主が分譲した住宅・宅地等においては、転売防止などを担保する為に利用される。
再売買の予約は登記をせず、動産もその対象とされ、また再売買代金にも制限がない点で買戻しと異なる。
- 確定申告
- 申告納税をする者が課税標準や税額を確定するために、一定期間の所得額や控除額を税務署に申告すること。毎年、２月中旬から３月中旬にかけて行われる。
不動産の取得や売却で「住宅取得資金贈与の特例」「住宅ローン控除」「3000万円特別控除」「居住用財産の買換え特例」などの特例を利用した時は、確定申告で手続きが必要となる。
一般の確定申告に先がけて申告できるものもある。
- 瑕疵
- キズや法的に何らかの欠陥・欠点のあること。一見しただけでは分からないキズや欠陥を「隠れた瑕疵」という。
- 瑕疵担保責任
- 売買の目的物に隠れた瑕疵があったとき、売主が買主に対して負う責任のこと。
例えば、買った時には気がつかなかったが、1年後に建物にシロアリが付いていることに気がついた。と言う場合に、買主は売主に損害賠償の請求ができる。
また、瑕疵のために契約の目的が遂げられなかった時は契約の解除もできる。
- 矩計詳細図（かなばかりしょうさいず）
- 建物の全体像を詳しく描いた垂直断面図のこと。
軒先を含む代表的な部分を梁間方向に切断し、構造材などを加工するのに必要な寸法を決定するのも使われる。
- 框（かまち）
- 床の間や床などの端にわたす化粧横木。上がり框・床框・縁框など 。
- 鴨居（かもい）
- 障子・襖（ふすま）などの建具をはめる開口部の上に渡す溝付きの横木。
溝のないものは無目（むめ）鴨居、壁に取り付ける化粧材は付け鴨居と呼ぶ。
- カラーベスト
- 住宅用屋根葺き材の一つ。
石綿（いしわた）とセメント・珪砂（けいしゃ）を混ぜて作る化粧石綿スレート葺きのこと。
カラーベストは建材メーカーの商品名だが、俗称として呼ばれる。
軽量で、耐候性（風雨や日光など天候の変化に耐える力）も強く、耐震性に優れ、屋根材に適している。
- ガラリ
- ブラインド状の羽根板を平行に取り付けたもの。
視線を遮り、通風をよくできるため、洗面所や浴室、クロゼットに用いられることが多い。
ドア下部にガラリを設置したものをドアガラリ、ドア全体に付けたものをガラリ戸、よろい戸ともいう。
- 壁式工法
- 主として、低中層の共同住宅などの建築に用いられる構造形式のひとつ。
骨組構造のように柱や梁を使わないので、建物の内外に余分な突出部分がなく、空間を効率よく利用できる。
また、力学的な安全性を確保するため、壁量、壁厚などに制限が設けられ、非常に堅固な建物となる。
骨組構造に比較して経済的であるとして普及しているが、柱、梁がないため階数に限度があるとされ、高層建築には不向きといわれている。
- 簡易耐火建築物
- 建基法において従来、耐火建築物以外の建築物で一定の防火性能を有するものとして規定されていたもの（通称「イ簡耐」および「ロ簡耐」）。
平成4年の建基法改正により「準耐火構造」が新設され、
①主要構造部を準耐火構造または準耐火構造および耐火構造とした建築物、
②従来の「イ簡耐」および「ロ簡耐」に相当する建築物の総称として「準耐火建築物」
が新設された。
- 完了検査
- 建築主は、建築確認を受けなければならない建築物の工事を完了した場合には、その旨を工事完了の日から4日以内に建築主事に到達するように届出て、当該建築物が建築物の敷地、構造および建築設備に関する法令に適合しているかどうかについて、建築主事等の検査を受けなければならない。
工事監理者は、工事完了届に工事の概況を明らかにしなければならない。
また、建築主事等は検査の結果、適法と認めれば検査済証を交付しなければならない。
き
- 機械式駐車場
- 決められたスペースを有効に使い、限られた間口から車の入出庫を容易する駐車場。
地下を掘り込んだり、2層、3層にして、機械で上下左右に移動させる駐車場設備。
おもに都心のマンションで、駐車場設置率を高めるために設置される。
- 危険負担
- 建物の売買契約などの双務契約において、契約後類焼などによって建物が焼け、売主の引渡義務が履行できないようなとき、損害(危険)を当事者のいずれが負担するかの問題をいう。
建物の引渡義務を負う売主(債務者)が代金を請求しえないとするのが債務者主義、買主(債権者)は代金を支払わねばならぬとするのが債権者主義である。
民法の規定によれば、
（１）不動産のような特定物に関する物件の設定または所有者の移転をもって双務(売買等)契約の目的として場合は、債権者主義を採っているが、
（２）自動車を10台売買するというように種類と数量だけが定まっているような契約の場合は、どの自動車を売るのかがはっきりした時点、つまり不特定物が特定物に変わったときから、買主である債権者が危険負担することとなり(民法534条)、
（３）その他の場合は債務者主義を採っている(同法536条)。
なお、実際の不動産取引の場合は、民法の規定とは逆に、特約をもって債務者主義を採っているのが一般である。
- 規制区域
- 国土法に基づき、
①都市計画区域内では、土地の投機的取引が相当範囲にわたり集中して行われ、かつ、地価が急激に上昇している場合、またはそれらのおそれがある場合、
②都市計画区域外では、同様の事態が生じ、その事態を緊急に除去しなければ、適正かつ合理的な土地利用の確保が著しく困難となる場合に、都道府県知事が5年以内の期間を定めて指定する区域をいう。
規制区域内の土地については、土地取引の許可制が行われ、土地売買等の契約を締結しようとする場合には都道府県知事の許可を要し、許可を受けないで締結した契約は効力を生じないこととなる。
- 期限付建物賃貸権
- 平成4年8月1日に施行された借地借家法で、新たに設けられた制度。
従前の借家法は、貸主側に特別な事情があっても、一時的に使用することを目的とする賃貸借と認められない限りは、すべてその終了時に正当事由が必要であった。
そこで、借地借家法は、
１）転勤、療養、親族の介護その他の本人の意思を超えたやむを得ない事情で不在となる場合（借地借家法38条、賃貸人の不在期間の建物賃貸借）、
２）または契約により一定の期間を経過した時に建物を取り壊すべきことが明かな場合（同法39条、取壊し予定の建物の賃貸借）に、建物を貸すことができそうな一定の期間だけ建物を貸し、期限がきたら正当事由の有無にかかわらず、建物を確実に返してもらうことができるという制度を創設した。
このような制度は、従来の借家法とは大きく権利関係が異なるものとなることから、契約を締結する際、次の要件が必要となる。
１）については、
ａ）転勤その他のやむを得ない事情があること、
ｂ）その事情により一定期間その建物を生活の本拠として使用しないこととなること、
ｃ）その期間の経過後は建物を生活の本拠として使用することとなること、
ｄ）や２）については、ａ）法令または契約により一定の期間を経過した時に建物を取り壊すべきことが明らかな場合であること、
ｂ）建物を取り壊すべき事由を記載した書面により、建物を取り壊すこととなる時に賃貸借が終了する旨の特約をすること。
いずれの契約についても、書面によることが、条文上要求されているので制度を利用するにあたっては、注意が必要である。
特に１）の制度は、サラリーマン等が転勤等で一時的に持家を貸す場合に利用できるため、リロケーションサービスとともに今後が注目されている。
- 基礎
- 建築物の構造躯対から、地盤に応力を伝える建造物の支持構造。
木造等の時は原則的に、耐力の強い「布基礎」（ぬのきそ）が望ましい。
布基礎は、縁の下にかかる力を地盤に伝え、上部からの力や地盤で不同沈下しないように、鉄筋で補強し、帯状の連続した構造となっている。
縁の下を持たない床を作る場合や、軟弱な地盤の上に作る基礎を「ベタ基礎」という。地下水位が低い場合や床下からの熱もれを少なくする場合に使われる。
- 既存道路
- 建基法の規定の施行、または改正の際すでに建っている建築物、または工事中の建築物で、当該規定に全面的にまたは一部が適合していないものをいう。
既存不適格建築物については、その適合していない規定に限り適用が除外され、そのままその存在を認められるが、一定の範囲を超える増改築等を行う場合には、同法の規定に適合するように既存の部分の手直しを行わなければならない。
- キッチンパネル
- キッチンの前に張る壁材のこと。タイルやホーローが多い。
タイルは目地が汚れやすく、掃除が大変なので、最近では目地が少なく、手入れしやすいホーローが増えている。
- 給気機能付きレンジフード
- 使用時に給気口から空気を取り入れて、排気効果を高めたレンジフード。
- 行政不服審査法
- 国民が、行政庁の違法または不当な処分や不作為、そのほか公権力の行使に関して不服を申し立てることができることを定めた法律。
不服申立には、処分庁または不作為庁に対して行う「異議申立て」と、行政庁の上級行政庁等に対して行う「審査請求」とがある。
なお、不服申立ては、処分があったことを知った日の翌日から起算して60日以内に行わなければならばい。
- 逆梁工法
- 柱と梁で建物を支えるラーメン構造の場合、一般的に梁は天井の下を通るので室内に梁が出ることになるが、逆梁工法は、天井に出る梁を床側に出すことにより、天井いっぱいの開口部を確保し、開放感、クリアな視界、有利な採光を得ることができる工法。
- 境界
- 登記された土地の地番と地番の境目のことで、一般的には自分の土地と他人の土地との境目（隣地境界）のこと。
- 共振現象
- 共振は、ある物理体が、外部からの刺激で固有振動をはじめることで、共鳴と同義。
建物も同様で、地震など外部からの振動数と建物固有の振動数が一致した場合、振れ幅が大きくなり、倒壊や損壊などの危険が大きくなることをさす。
- 供託
- 法令により金銭・有価証券またはその他の物品を供託所（法務局、地方法務局、その支局または法務大臣の指定する法務局等の出張所）に寄託することをいう。
供託の内容を大きく分類すると、
①債務消滅のためにする供託（弁済供託）。一般的には、債権者の受領拒否、受領不能および債務者の過失なしに債権者を確知できないとき等。
②債権担保のためにする供託（担保供託）。相手方に生ずる損害を担保するための供託。
③単に保管を依頼するだけの供託（保管供託）。他人のものを勝手に処分できない事情があるとき（質権設定の際に支払いに関する供託等。）。
④その他の供託（特殊供託）。公職選挙立候補者の供託等。供託の方法および場所等それぞれの法律で定められている。
- 競売
- 多くの買い手に値段をつけさせ、最も高い値段をつけた人に売る方法。
不動産の競売の場合は、ローンが返せなくなった人の持っている不動産を、地方裁判所がローンを貸している会社等に代わって売却し、その代金をローン返済に充てる制度を指す。
- 鏡面仕上げ（きょうめんしあげ）
- システムキッチンなどに使われる、ステンレスの研磨を上質にしたもので、鏡のようにピカピカに光っている。
最近は、システムキッチンの扉にもこう呼ばれる仕上げのものがある
- 共有・準共有
- 複数の者がひとつの物の所有権を有する場合を共有、所有権以外の財産権を有する場合を準共有という。
数人共同で、物を買ったり相続したりすると共有を生じ、各人はこの物の持分を有することになる。
持分は合意、または法律の規定で決まるが、それが明らかでない場合は均等と推定される。
共有者は持分に応じて共有物全部の使用ができる。
共有物の保存行為は単独でできるが、管理行為は過半数で決し、その費用は持分に応じて負担する。
共有物全部の処分は全員の一致でなければならないが、持分の処分は自由である。
共有物の分割は協議により、協議が調わないときは裁判所に請求する。
- 共用部分
- 区分所有を目的とされた建物のうち、専有部分以外の建物部分、専有部分に属しない建物の附属物などをいう。
共用部分には、
①法定共用部分といわれる部分、
Ａ．基礎および壁・柱等建基法2条にいう主要構造部など、
Ｂ．廊下、階段室、玄関、配電室等、構造上共用とされる部分と、
②規約共用部分といわれる管理人室、集会室、物置、倉庫等、管理組合の規約で定められるものとがある。
これら共用部分は、全区分所有者の共有に属し、その持分は専有部分の床面積の割合による。
各共有者は共用部分を使用することができ、専有部分が譲渡されると、共用部分の持分もそれに従って移転する。
- 居室
- 建築基準法に定められた、人が居住・執務・娯楽などの目的のため継続的に使用する室。
住まいの中では、リビング、ダイニング、キッチン、個室などが居室にあたり、トイレ、浴室、洗面室、玄関は居室に含まない。
なお、建築基準法で定める採光や通風等の居室の要件を満たさないと、納戸やフリールームなどと表示されることが多い。
- 居住用財産の買い換え・交換特例
- 売却によって生じた譲渡所得のうち、次の買い換えに充てた金額分は次の買い換えまで課税が繰り延べできるという特例のこと。
売却する住宅には、「父母や祖父母から相続または遺贈された」「本人が30年以上住んでいる」「3000万円特別控除が受けられる条件を満たす」などの要件が課せられる。
この特例を使うと、「3000万円特別控除」「住宅ローン控除」は使えない。
- 居住用財産の譲渡の際の課税の特例
- 個人が居住用財産を譲渡した場合の課税の特例措置。
次のものがある。
①自己の居住用財産を譲渡した場合、その譲渡益から3,000万円を控除した金額がかぜ課税譲渡所得金額となり、長期譲渡であるか、短期譲渡であるかによって、それぞれの計算方法により税額を計算する。
②譲渡した年の1月1日で、家屋と土地との所有期間がともに10年を越えているものは、譲渡益から3,000万円の特別控除をした後の課税譲渡所得金額に対して、金額に応じて税率を軽減する。
③一定の条件の下で、居住用財産の買換え・交換を行った場合、買換え資産の価格が譲渡資産の価格を上回れば、譲渡価格の全体に対して譲渡がなかったものとされる。
- 切妻屋根
- 本を開いて伏せたような形をしている屋根で、わが国で最も代表的な屋根形式。
２方向へ雨水が流れるシンプルな形のため、建築費も安くすむ。
- 亀裂（きれつ)
- 「ひびわれ」ともいう。
材料内の含有水分が外界の温度や湿度によって変化して材料内に収縮力が働いて生ずる不連続断面の線で、クラックとも呼ばれる。
また、材料に応力が働き、この力による変形に追随できない場合にも亀裂が発生する。
亀裂の発生はとくに水硬性材料であるコンクリートやモルタルなどに多いが、亀裂に雨水や空気中の炭酸ガスが侵入し、コンクリートやその中の鉄筋を発錆させて建物の維持保全上大きな問題となることが多い。
エポキシ樹脂注入やシール材充填などにより速やかに修補を行うことで、建物の寿命延伸効果が期待できる。
- 切土
- 傾斜地なので、土地を平らにしたり、道路や鉄道を通すために高い部分の土を削り取ること。
- 近隣地域
- ある不動産が属している地域の一つ。
居住、商業活動、工業活動など人の暮らしにかかわり、まとまりのある地域のこと。
その不動産の価格の形成に直接的な影響を及ぼす。
く
- 空中権（地下・空中の地上権）
- 地下または地上空間の上下の範囲（層）を定めて、工作物所有の目的に供する地上権をいう。
他人の土地に地下鉄を敷設したり、地上空間に電線を架設したりするような場合に設定される。
空中または地下を利用するので、空中権とか地下権と呼ぶ例もある。
従前には、賃借権、地上権、または地役権の設定によっていたが、必ずしもふさわしくないので、昭和41年に新設された。
普通の地上権とは、土地利用の範囲を異にするだけで法的性質は同一である。
土地所有者との契約で設定されるが、利用関係はそれによって決まる。
すでに地上権者、賃借人等土地使用権利者があるときには、設定についてこれらの者全員の承諾を必要とする。
- くつ脱ぎ石・飛び石
- 和室の廊下や部屋の庭に面してすえられている石。庭に出るための石。
- 空地率
- オープンスペースの広さで、70％といえば敷地全体の中で建物が建っているのは30％という意味。
空地率が高いほど公園や緑地が広く住環境が良くなり将来的には資産価値の高いマンションになる。
- クーリング・オフ
- 宅建業者の事務所や宅建主任者のいる現地営業所以外の場所で、宅建業者である不動産業者が売主となっている土地建物の売買契約を結んだ場合に、8日間以内であれば無条件に申し込みの撤回または契約の解除ができること。
- クーリングタワー
- 建築物の屋上などの外部に設置され、空気調和用などの冷却水を再循環使用するために熱を放散させる装置。冷却塔。
- 躯体（くたい）
- 住宅に加わる力に耐えている部分を指す。
住宅構造方法の種類によるが、柱やはりなどの骨組みによるものや、壁や筋交いが含まれるものなどがある。
- 管柱（くだばしら）
- ２階建て以上の木造建築物で、土台から軒桁まで1本の柱で通さずに途中の胴差などで分断されている柱。
- クッションフロア
- キッチン、洗面所など水回りに使われることの多いシート状の床材のこと。
「ＣＦシート」と呼ばれることもある。弾力があって歩きやすく、色柄が豊富。
- 区分所有権
- 一棟の建物に、構造上区分けされた部分で独立して住居、店舗、事務所、又は倉庫等、その他の建物として使用する物がある時、その各部分を目的とする所有権をいう。
- 区分所有法
- マンションに関する所有関係を始め、管理組合や管理運営のおおもとの決まり事を定めている法律。
区分所有法
・区分所有に関する規定
・共用部分及び専有部分に関する規定
・マンション管理における管理組合、管理者（理事長）、管理規約、集会（管理組合総会）の役割に関する規定
・管理組合法人に関する規定
・義務違反者に対する措置に関する規定
・団地（一棟からでなく複数の棟からなるマンション）に関する規定
等が有ります。
内容的には、マンション生活のトラブルは、マンション管理規約に沿って解決され、そこで解決がつかなければ、最後の拠り所として区分所有法によって解決する事となります。
- グラスウール
- ガラスのきわめて細い繊維の集まりでできた綿状体、断熱性・吸音性が高い。
- クラック
- 壁・天井・外壁などにできる、割れ目・裂け目。
- クルドサック
- 住宅街を造る時に居住者以外の車が通り抜けないようにする道路の作り方。
突き当たり部分は広めのロータリーとし、進入してきた車が無理なくＵターンできるように設計する。
- グルニエ
- 屋根裏部屋のこと。
屋根裏を利用して収納スペースにしたり、書斎やアトリエ、子供部屋にすることも多いです。
このスペースを利用するときには、通風・換気の対策に注意したほうが良いでしょう。
- クレセント
- アルミサッシの窓に取り付ける三日月型の施錠器具のこと。
- クロゼット
- 衣類などを収納する収納戸棚のこと
け
- ケア（シルバー）マンション
- 高齢化社会に対応してつくられた、高齢者専用の集合住宅。シニア住宅ともいう。
夫婦用、単身用、2世代同居型などもある。
敷地内に診療所や介護室、コミュニティー施設が設けられ、医師や看護士も常駐し、介護サービスも整っている。
近年、首都圏などでは民間企業による高級なケアマンションも増えている。
- 形質変更
- 開発行為において、主として建築物の建築または特定工作物の建設の用に供するためにする、開発区域内の土地の区画の形状と性質を変更する行為とその目的をいう。
具体的には一団の開発素地が宅地・道路・公園緑地・公益利便施設等に変化することを指す。
土地の物理的形状の変更といえば宅地等の造成工事である。
- 蹴上げ
- 階段の一段の高さのこと。建築基準法では蹴上げの高さは、23㎝以下と決められている。
足が乗る平らな部分を「踏み面」、階段の垂直になった部分を「蹴込み」という。
- 競売（けいばい「きょうばい」ともいう）
- 多くの買い手に値段をつけさせ、最も高い値段をつけた人に売る方法。
一般的な不動産競売は債権者が裁判所に申し立て、債務者所有の抵当権設定不動産を売却してもらう手続きから始まる。
任意競売というが、勝訴判決や公正証書に基づく強制執行による強制競売もある。
期間入札で応札がなかった場合、引き続き一定の特別売却期間（東京地裁は一カ月）が設けられ、それでも売れ残れば、入札の仕切り 直しとなる。
- 契約
- 私法上、相対する二人以上の合意によって成立する法律行為。
不動産売買契約でいえば「買いたい人」と「売りたい人」の意思表示によって成立する法律行為のこと。
不動産に関する主な契約には「売買契約」「建築工事請負契約」「賃貸借契約」「金銭消費貸借契約」などがある。
- 契約の解除
- 民法上は、売買・贈与契約等の非継続契約と、賃貸借、雇用、委任、請負等のように一定期間継続する契約の両方について「契約の解除」という用語を用いているが、本来は、売買契約等、いったん成立した契約を一方の意思表示によって、当初に遡って解消させることをいう。
契約の解除は、契約締結の際、一定の事由があるとき解除を認めるという合意をしておいた場合（約定解除権）か、履行遅滞、履行不能等、法定の事由がある場合（法定解除権）でなければ、これをすることができない。
解約手付、買戻しの特約があるときも解除権の留保があったものとされる。
契約解除は相手方に対する意思表示でなされるが、履行遅滞の場合にはその前に催告を要する。
解除により各当事者は原状回復義務を負い、もし損害があれば賠償請求もできる。
なお、賃貸借、雇用、委任、請負等の契約の解除については、将来に向かってのみその効力を生ずるものとされ、いつでも契約を解除することができるが、相手方に不利なときに契約を解除する場合は、損害賠償を支払わなければならない。
- 蹴込み
- 階段の垂直になった面のこと。
- 下駄敷き住宅
- 主としてマンションにおいて、1階や2階部分が店舗やガレージ等の用途に使われており、その上層階が住宅となっているものをいう。
住宅と店舗等が一棟の建物内に存在することである。
下駄敷きマンションということもある。店舗の入口と住宅の入口とが分けられる場合とそうでない場合があるが、中古マンションの評価においては、管理に関して積極的に評価されるとはいえない。
- 欠陥住宅
- 設計や施工段階を含め、住宅として当然そなえるべき性能を欠いている住宅のこと。
具体的には雨漏りがする家や地盤沈下で傾いた家、手抜き工事で構造や設備に落ち度がある住宅、また建築基準法の法令を満たしていない状宅も含まれる。
- 結露
- 空気中に含まれている水分が、建物の内部や壁面、窓ガラスなど冷たい物に触れて水滴となって付くこと。
住宅内では冬期に、暖房器具によって水蒸気が出る為、北側の部屋や外壁に面した押入の中に結露が起きやすい。
結露は住宅を傷める原因ともなるので、室内の換気をよくして高湿度になるのを避けたり、断熱性能の高い壁材や窓を使うと効果的。
- 検査済証
- 建築確認申請を取得した建築物件に対する完了検査の結果、合格した物に建築主事等が交付する証明書のこと。
- 現状回復義務
- 契約によって履行された給付をその解除によって契約前の状態に戻す義務をいう(民法545条1項本文)。
契約の解除は、有効に成立した契約の効力を当初に遡って消滅せしめるものであるから、契約によって給付がなされていれば、それがなかったときと同一の状態(原状)に戻す義務を生ずる。
ただし、物が第三者に転売されているような場合には、解除によってその所有権を奪うことは許されない(同条同項但書)。
原状回復の方法は、物を給付したときはその物自体か、それができないときは解除当時の価格を返還すべきであり、金銭給付の場合には、受け取ったときからの利息を付して返還しなければならない。
- 現状有姿売買
- 不動産取引で、売買契約書中に「現状有姿(のまま)」「現状有姿にて引き渡す」等の文言が記載されることが少なくないが、その意義、具体的な内容については業界でも定説がない。
現状有姿は、引渡しまでに目的物の状況に変化があったとしても、売主は引渡し時の状況のままで引き渡す債務を負担しているにすぎないという趣旨で用いられることが多いが、単に現状有姿との記載があるからといって、これをもって直ちに、売主の瑕疵担保責任の免責についての合意があるとまではいえない(宅建業法40条、民法570、566条参照)。
- 建築確認
- 建築物を建築しようとする場合には、建築主はあらかじめ、その計画が建築物の敷地、構造および建築設備に関する法令に適合するものであることについて、建築主事の「確認」を受けなければならない。
建築確認申請を受けなければならないのは、
（１）特定の用途または一定の規模以上の建築物を建築し、または大規模の修繕もしくは大規模の模様替えをしようとする場合(建基法6条1項1号〜3号)、
（２）都市計画区域(都道府県知事が指定する区域を除く)内、または都市計画区域外で都道府県知事が指定する区域内において建築物を建築しようとする場合である(同条1項4号)。
- 建築協定
- 土地所有者および借地権者が、建基法の定めるところにより締結する建築物の敷地、位置、構造、用途、形態、意匠または建築設備に関する基準についての協定をいう。
住宅地としての環境、または商店街としての利便を高度に維持増進する等建築物の利用を増進し、かつ、土地の環境を改善することを目的としている(建基法69条)。
建築協定を締結しようとする土地所有者等は、その全員の合意により、協定の目的となっている土地の区域、建築物に関する基準、協定の有効期間、および協定違反があった場合の措置を定めた建築協定書を作成し、特定行政庁の許可を受けなければならない(同法70条)。
- 建築条件付き宅地
- 売買契約の際に「契約後３カ月以内に住宅の建築の請負契約を締結すること」を条件として、土地の売買契約を結ぶことで、「建築条件付き宅地」ともいう。
建築請負契約が成立しないと売買契約は白紙に戻り、それまでに支払った代金は返却される。
この建築請負契約での請負人（建築業者）は、「土地の売主」か「売主の100％出資の子会社」か「販売代理」の三者に限られる。
購入者が勝手に建築業者を見つけてきて、その業者に頼むことはできない。
- 建築面積
- 建築物の建っている面積のことで、１階の床面積にほぼ等しい。
建築面積は、建築物の外壁またはこれに代わる柱の中心線で囲まれた部分の水平投影面積とされている。
- 建ぺい率
- 建築物の建築面積の敷地面積に対する割合をいう。
建築物の敷地内に一定割合以上の空地を確保することにより、建築物の日照、通風、防火、避難等を確保するため、都市計画区域内においては、用途地域の種別、建築物の構造等により、その最高限度が制限されている(建基法53条)。
- 権利金
- 借地契約または借家契約締結の際広くみられる慣行で、賃借料以外に賃借人が地主・家主に支払う金銭。
敷金と異なり、契約終了後返還されない。
- 権利証
- 権利に関する登記済証のことを略して権利証という。
広義には登記所から登記済の証明として交付を受けたすべての書面を登記済証というが、権利に関する登記済証とは、登記名義人がその権利を保存、設定、移転等により取得した登記の際、登記所から登記済みの証明として交付を受けた書面をいう(不動産登記法60条)。
当該権利の登記名義人たることを表象する書面であり、その人が将来登記義務者として登記申請する場合には、その申請意思の担保として添付を要求される(同法35条1項3号)。
もし登記済証が滅失、または紛失したときは保証書によることになる(同法44条)。
なお、所有権の登記ある不動産にについての合筆、合併登記の登記済証は、その権利に関する登記済証として扱われる(同法60条1項)。
こ
- 高規格住宅
- 居住性、耐久性、安全性等について高い水準を有するとともに、住宅金融公庫が認めた「提案型」と「一般型」及び「環境配慮型」のいずれかの技術水準を有する配慮がなされている住宅に対し通常公庫融資に加えて割増融資を受けられる。
- 甲区・乙区
- 不動産登記簿の登記用紙で、権利関係を公示するものをいう。
甲区・乙区の登記用紙には、各々順位番号欄と事項欄が設けられ、甲区の事項欄には所有権に関する事項（所有権の保存・移転・処分制限等）が、乙区の事項欄には所有権以外の権利に関する事項（地上権等の用益権、抵当権等の担保権）が記載される。
順位番号欄には、各々の事項欄の登記事項の記載順序が記載される。
なお、所有権以外の権利の登記がない不動産については、乙区の登記用紙が設けられない。
また、表題部のみで甲区の登記用紙も設けられていない登記簿もある。
- 公庫融資
- 住宅金融公庫による融資の通称。
住宅ローンの中でもっとも広く一般の人を対象にしているのが特徴で、年金融資や財形融資と異なり、職業にかかわる制約が一切ないため、公務員や自営業者も申し込みが可能。
マイホームの新築や、マンションの購入、中古住宅の購入、リフォームなど、目的別に様々な種類の融資がある。
住宅金融公庫は、平成13年の特殊法人改革で廃止及び新設される独立行政法人が業務を引き継ぐことが決まっているが、その時期は未定。
- 公示価格
- 地価公示法に基づいて、土地鑑定委員会が毎年公示する標準地の価格のこと。
都市計画区域内で標準的な土地を選定し、1月1日現在の価格を出し、3月下旬に公示する。
公示価格は不動産取り引きの指標となるほか、土地の固定資産税の評価額や相続税路線価の基準となっている。
- 公租公課の起算日
- 公租公課とは国や公共団体によって賦課される公の負担の総称であるが、租税を公租、それ以外の公の金銭負担を公課と分類するのが一般的である。
固定資産税、都市計画税、不動産取得税等は不動産関係の公租として代表的なものである。
不動産の売買に際しては毎年継続的に賦課される固定資産税、都市計画税を売主、買主がどのように分担するかという問題が生じるが、その分担額を算出する基礎となる日がいわゆる公租公課の起算日である。
固定資産税、都市計画税は毎年1月1日の登記名義人に対して課せられるのであるから、税の分担については
1月1日を起算日とするのが正しいとする暦年方式説（1月1日説）と
1月1日はあくまでも税の賦課期日にすぎず、課税対象期間は4月1日から翌年3月末日までと解釈するのが正当であり、4月1日を起算日とすべきだとする年度方式説（4月1日説）の2説がある。
- 公図
- 不動産登記法１７条により備えられる地図のこと。
現在、法務局等に備置されえている地図には、旧土地台帳法施行細則にもとづき、登記所に備置されていた土地台帳付属地図と精度の高い地籍図、所在図およびいわゆる17条地図がある。
この17条地図は作成途中で、未完成。一般にはこの17条地図も含めて公図と呼んでいる。
- 公正証書
- 通常は、公証人が法律行為その他の私権に関する事実について作成した証書を指す。
公正証書は強い証拠力（証明力）が認められ、これに執行認諾約款が記されると、執行力も生じる。
そのため、遺言状や契約書などをこの形式にしておくと、将来の紛争を予防することや、紛争が生じたときに迅速に解決できる。
作成を希望する場合は、実印と印鑑証明を持参して公証人役場で手続をする。
- 更正登記
- 不動産登記簿に記載されている登記事項が、その登記の時点において錯誤または遺漏により事実関係と不一致があった場合、登記事項を事実関係に一致させるための登記をいう。
更正登記のうち、その錯誤または遺漏が登記官の過誤による場合は、更正登記を職権で行うことができる。
- 高耐久性木造住宅
- 住宅金融公庫の定める耐久性を高める基準に適合し、「（財）住宅保証機構」に登録された業者が施工した性能保証住宅のこと。
平成12年度の公庫融資制度改正で、新築木造住宅の耐久性基準の要件化に伴い廃止された。
- 公的融資
- 公的機関による住宅融資の総称。
住宅金融公庫（公庫融資）、年金福祉事業団（年金融資）、雇用・能力開発機構（財形融資）、および都道府県や市町村など地方公共団体（自治体融資）が行う融資を指す。
民間金融機関の住宅ローン（民間融資）に比べ、固定金利で比較的融資利率が低いものが多い。
- 公道
- 一般に国や地方公共団体等の公的主体が一般交通の用に供する道路をいう。
道路法にいう高速自動車国道、一般国道、都道府県道、市町村道は公道の典型的なものである。
なお、道路運送法上の自動車道（一般自動車道と専用自動車道）、土地改良法に基づく林道（国有林林道と民有林林道）等は、その開設・維持管理等について公法的な保護・助成が受けられる半面、特殊な規制が加えられ、その所有者の自由な処分は許されていない。
これらは、私道というよりは公道としての性格の強い道路といえる。
- 高度地区
- 市街地の環境の保全や土地利用の促進を図るため、建築物の高さの最高限度と最低限度が定められている地区。
- 高度利用地区
- 市街地の環境の保全や土地利用の促進を図るため、建築物の高さの最高限度と最低限度が定められている地区。
- 公簿売買・実測売買
- 土地の売買に関する契約方式。
公簿売買方式とは土地登記簿の表示面積により売買代金を確定し、以後その金額を変更しない方式、実測売買方式とは契約時に実際の面積を測量し、その面積に基づいた金額によって売買する方式である。
暫定的に登記簿の面積により売買を行い、後に実測した面積との差を清算する方式もとられているが、実務上はこれも実測清売買に含まれると解されている。
一般に山林や農地のような広大な土地の売買はほとんど公簿売買によって行われているが、地域によっては宅地売買において公募方式をとる例も多い。
しかし、個人の住宅地の場合は売主、買主の公平を期する観点から実測売買とする契約が増えている。
- コーポラティブハウス
- 協同組合方式によって建築する住宅のこと。
志向を同じくする複数の人が建設組合を設立し、協同して敷地の取得や建物の企画・設計、建築工事の発注等を自力で行い、住宅を取得する。
ヨーロッパでは２世紀にわたる歴史を持ち、旧西ドイツで約100万戸、スウェーデンで約50万戸の実績がある。
わが国に登場したのは1968年頃で、最近では建築士や不動産業者等が企画して参加者を募り、敷地の購入を斡旋したり、建物の企画・設計に対する助言をしたり、設計を請け負うケースも多い。
- 国土利用計画法（国土法）
- 昭和49年に制定された法律で、国土法と略称する。
土地の投機的取り引きや地価の高騰、乱開発を未然に防ぎ、遊休土地の有効利用を促し、総合的・計画的に国土の利用を図ることを目的としている。
指定された規制区域内での土地の権利移転等を許可制としたり、土地取引の規制に関する措置等を定めている。
また、国土利用計画法で監視区域と指定した区域内では、より強い規制が働く。
- 戸境壁（こざかいへき）
- マンションで、隣の住戸との間にある壁のこと。
マンションの壁には、外壁、戸境壁、間仕切り壁の３種類がある。
戸境壁が薄いと、隣家と騒音のトラブルが発生しやすい。
強度の面からは、鉄筋コンクリートの壁の厚さは12〜13㎝程度だが、遮音性も考えると15㎝以上が望ましい。
- 固定資産税
- 土地、家屋、償却資産に課せられる地方税。
各市町村の固定資産課税台帳に登録されている評価額に1.4％を掛け足したもの。
ただし、税率は市町村によって異なる。
1月1日現在で課税台帳に所有者として登記または登録されている者が、納税義務を負う。
- こぼち
- 本来は、壊す、破るという意味の古語。建設業界では、建物の解体を指す。
古語の「殷つ（こほつ・こぼつ）」に由来し、「殷ち家（こぼちや）」は、こわした家、こわれた家、あばらやのこと。
- 小屋組み
- 屋根自重、屋根面に作用する風圧・積雪などの荷重、外力を柱や壁に伝えるために設けられる屋根部分の骨組みのこと。
木造の小屋組みの方法は、和小屋と洋小屋に代表されるが、このほかにも、たる木小屋、草葺き屋根に用いられるさす組みなどがある。
和小屋は、屋根自重等をつかを介して梁で支え、桁に伝える構造方式であり、洋小屋は、トラスで小屋組全体を構成し、屋根自重等を支えて柱または壁体に伝える構造方式である。
