利回り10%以上の不動産投資 | 横浜市西区から発信する投資総合不動産サイト

株式会社リーヴライフトゥエンティーワン本社　流通事業本部
営業時間：10:00 〜 19:00 定休日：年中無休（年末年始、一部祝日を除く）
045-325-5633

トップページ > ページ一覧 > 利回り10%以上の不動産投資

Ｑ．不動産投資の「利回り」って本当にあんなに高いんですか？

Ａ．諸経費もありますので、実質での利回りはもう少し下がります。

「10％」などの数字は「表面利回り」

広告などで「利回り10％」といった表示をよく見かけます。この低金利の時代に、考えられないような数字です。
ただ、これは「家賃収入」を「物件価額」で割っただけの数字です。これを「表面利回り」と言います。毎年1000万円の家賃収入が得られる、1億円の物件であれば「表面利回り10％」ということです。

ただし、物件購入時には付随的な費用もかかります。また、管理費や固定資産税など、購入後も毎年かかってくる経費があります。
購入時の不動産取得税や登記費用などが1000万円かかったとします。その場合、購入総額は1億1000万円です。

年間管理費で80万円、固定資産税で120万円かかるとすると、収入のうち200万円はそれらの支払いに充てなければなりません。
これらを考慮すると、「毎年800万円の手残りが得られる物件を1億1000万円で買う」というのが実態の数字ということになります。この場合の利回り（ネット利回り）は7.3％です。
家賃収入は「現況」と「満室想定」がある。

中古物件の場合、「現況賃料収入」と「満室想定賃料収入」が併記されていることがあります。中古物件ですので、今すでに入居者がいたり、何室か空いていたりするわけですが、「今得られている収入」が「現況賃料収入」で、「空室が全部埋まったと仮定した場合の収入」が「満室時想定収入」です。

広告では、「満室時想定収入」を基に利回りを提示しているケースが一般的です。「満室時」の数字だけで、「好条件の物件」と即断してしまうのは危険です。常に満室とはなかなかいかないものですので、ある程度の空室を見込んだ収入・利回りを考えておくべきでしょう。
借入をした場合の、利回りの考え方<です。br>
借入をして投資した場合、返済負担がありますので、「手残り」は少なくなります。「表面利回り10％の1億円の物件」であっても、ほとんどを借入でまかなった場合は、最終的には年間200万円程度しか残らないでしょう。
ただ、これは「2％程度の利回りしかない」ということではありません。借入返済は家賃収入の中から確実に行えるので、「投資効率」を考える際には、検討の外におくべきです。

大切なのは、「投入した自己資金との関係」です。上記物件を買う際に「自己資金1000万円」を投じて、他を借入とした場合は、「投入1000万円に対し、毎年200万円の手残りを得ている」わけです。利回りは実に20％になります。

Ｑ．諸経費って何がかかりますか？

Ａ．現金購入、投資用ローン、住宅ローンで諸費用も変わります。

登記費用
所有権移転登記やローン利用に伴う抵当権設定。新築アパートの場合、表示登記手続きを行います。
また、建物保存登記や権利の移転・設定は司法書士が行います。

公租公課（固定資産税・都市計画税）
不動産を所有している限り毎年かかる地方税で、１月１日現在、各市町村の固定資産課税台帳に記載されている土地や建物にかかる税金です。
毎年、１月１日所有者に課せられます。

印紙税
売買契約書やローン契約書に貼付する印紙代です。（売買価格によって金額は異なります）

（注)不動産売買契約書及び工事請負契約書に課せられる印紙税の軽減は、平成30年3月31日迄適用

仲介手数料
不動産を売買(売るとき、買うとき)、賃貸(貸すとき、借りるとき)、交換する場合に、不動産業者を通じて取引が成功したときに支払うもので、成功報酬と言われています。
売買での仲介手数料は下記一覧表のように、売買の価格によって計算式が異なります。

弊社売主物件は仲介手数料不要です！！

銀行手数料
ローン事務手数料・ローン保証料等の諸費用です。保証料は内枠と外枠があり、内枠ですとローンに組み込まれますので、すぐにご用意頂かなくても結構です。

火災保険料料
火災保険料です。家財や地震保険等もあります。

不動産取得税
不動産を取得したとき、新築・増築したときに都道府県が課税する地方税です。賃貸住宅は、自己住居用ではないので、軽減の特例は受けられません。

その他
決済時に必要となる住民票等、役所で取得していただく書類もございます。

＝＝＝＝＝住宅税制概要＝＝＝＝＝

Ｑ．購入後の賃貸管理はどのように行えば良いでしょうか？

Ａ．弊社は売って終わりではありません！購入して頂いてからが大切なお付き合いのスタートです。

弊社では、ご購入後の面倒な賃貸管理業務も行っております。賃貸管理会社だから出来る、他の物件との差別化。ワンルーム１部屋にも、どのようにすれば賃貸がつくかを考えリフォームを行ったり、アパート建築を行っています♪
オーナーチェンジ物件をご購入いただいたお客様にも退去後のリフォームをご提案させて頂きますので、各営業担当にご相談下さい！

弊社の賃貸管理はコチラ→ 〜ザ・リーヴの賃貸管理〜

Ｑ．不動産を購入するとき、購入後の税金は？

Ａ．ご購入時にかかる税金とご購入後にかかる税金があります。

契約するときにかかる税金
※印紙税
上記にも記載させて頂いた通り、契約書に貼付する印紙税です。
※消費税
売主が消費税の課税業者であれば、建物部分については消費税が課税されます。

登記するときにかかる税金
※登録免許税
建物の所有権保存登記、土地・建物の所有権移転登記、ローンの抵当権設定登記等

取得後にかかる税金
※不動産取得税
売買・贈与・新築・増築した時に都道府県が課税する地方税です。
※固定資産税・都市計画税
上記記載の通り、毎年１月１日時点の所有者が納税義務者となります。固定資産税評価額は、３年に一度見直すことになっており、住宅や住宅用地については、課税標準や税額の軽減措置があります。

賃貸マンション・アパートを賃貸しているときの税金
不動産を賃貸している場合には、その賃料収入は不動産所得として所得税の課税対象となります。その年の所得税額は、不動産所得に給与所得など他の所得を合算して総合課税されます。また所得税の他、住民税が課税されます。

＝＝＝＝＝住宅税制はこちら＝＝＝＝＝

＝＝＝＝＝タックスアンサーはこちら＝＝＝＝＝

Ｑ．青色申告のメリットは？

Ａ．青色申告を選択した場合には、さまざまなメリットがあります。

主なメリットとしては、１０万円の青色申告特別控除があります。これは、収入金額から必要経費を差し引いた不動産所得から、さらに１０万円（所得金額を上限とする）を控除することができるものです。
さらに「社会通念上事業と称するに至る程度の規模」（一般的に貸室１０室、貸家５棟）以上であれば、複式簿記による帳簿作成をすることを条件とした６５万円控除できる青色申告特別控除や、事業に専従する親族に対して支払う給与を青色事業専従者給与として必要経費に計上することができる制度等があります。