収益不動産　仕入価格？ | 株式会社リーヴライフトゥエンティーワン 本社　流通事業本部

収益不動産　仕入価格？　2017年05月02日

1年ぶりにブログ更新　

昨年土地仕入からの収益アパートほぼ売却完了　

来年春先ＲＣマンション４０戸建築確認取得で

ひとまず仕入モードの流通事業部の内藤です。


不動産業界も２０年以上携わって思うことは

アベノミクス以降　特に近年のインターネット等（ポータルサイト）で

出回っている物件はお値ごろ感があるのは少ないこと。

レインズ等でも用地　を上から電卓はじくことが有りますが・・・

入る建物からで土地値を逆算しても・・・まず収支が合いにくい。

（たまにはあるかもしれませんが・・・あとは加工次第？）

いずれにしろ相場に関係なく、市場には割高な物件と

割安な物件があるのは不動産に限らず、どの商品にもあるのですが・・・


こと不動産に関しては、一部（現金買い）を除き、融資を受けて

購入する性格上の商品ゆえ、リーマンショック直後は融資も現状と

比較して厳しく、買い手のマインド的にも購入方向・仕入方向に

なりにくい状況が続いていた理由から、利回りが高いものが多かったにもかかわらず、

中々購入に踏み切れない状況が続いていたのもまた事実でした。


　　　　　　　　そう考えると・・・


不動産の市場価格は、金融機関の融資ありきということでしょう。

ここで一例（都心部では中々ないですが・・・）

①築浅で表面利回り7％〜
　
②昭和の終わり平成最初築年数　表面利回り8％〜

同融資期間の条件下では当然①より②のほうが当然にキャッシュフローは良い。

しかしながら、①のほうが現実、融資期間組める状況があり、

かつ減価償却の期間もあることから、個人的見解では建物構造にもよりますが、

融資期間①30年　②20年　組めればいいなと。


あとはこれに物件担保力　地積（敷地面積）建物（残存）等の条件

を考慮すると、入口（購入時）だけではなく、出口戦略（将来売却）もある程度

予想できると思います。当然①　②の条件下ではメリットデメリット

互いにあるので、一概には言えませんが・・・

収益不動産価格の価格設定の場合はＡ原価法・Ｂ収益還元法・Ｃ取引事例比較法　

の考え方がすべて一致するとは限らないと再確認できます。

不動産業者である私も仕入するときに、

Ａでは成り立つのにＢが弱く仕入に踏み切れない

Ｂは成り立つのにＡが弱いなどなど・・・

また、土地仕入時はＣの下の数字で仕入れたいのは誰しも思いますが、

相場程度か若干高いかなという仕入れでも収益物件を構築した場合　

Ｂは成立する事例もたくさんあります。



逆に先日見た物件などは物件担保力が一見成り立つのに、出口戦略が全く想像付かない

物件も有ります。当然仕入れませんが・・・

（案外　登記簿　甲区欄が不動産業者の場合が多い）

不動産賃貸管理業者である当社の場合は収益物件でも汎用性のあるものを

心がけておりますので、少なくとも過去に売却した物件で、

ある程度の保有期間を経て、最近、売却依頼を受けたお客様は粗利を

あげております。（市況のおかげもありますが・・・）

まずは出口（売却時）を見据えて　入口（購入時）を考えていきましょう。
　


　　　　　　　　　　　結論　


すべてが良い条件のものはない！最近　再確認しています。





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スタッフのコメント

内藤　恵介	はじめまして流通事業本部の内藤(ナイトウ）と申します。 収益用アパート〜マンション用地の仕入れを 主な業務として、仕入れ業務　建築業者選定　収支管理 一貫して行っております。 収益１棟アパート・１棟マンション　 御紹介もさせていただいており、 建築　税務　不動産　賃貸管理　建物管理 の具体例を考慮して土地仕入れからの 収益不動産の構築を得意とします。 土地の有効活用含め、売却相談に関しても 何なりとお申し付けください。 保有資格 ●ファイナンシャルプランナー（ＡＦＰ）/２級ＦＰ技能士 ●２級建築士　 ●宅地建物取引主任者　 相互の知識・情報をリンクしたご提案　ご相談お約束いたします。 下記連絡先にご質問内容明記の上、直接いただいても大歓迎！！！ ↓↓↓↓↓↓下記クリック naito@leavelife21.com 045-325-5633
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